לא רק ערך שווי: מה עושה שמאי מקרקעין, ומתי נזדקק לשירותיו.ה?
שוק הנדל"ן בישראל ובעולם רותח. מחירי הנכסים מאמירים, ונדמה שאין אדם שאינו מתעניין ברכישת דירה - בין אם מדובר בדירה למגורים ובין אם מדובר בנכס להשקעה.
אחד מבעלי התפקידים המלווים את תהליך רכישת הדירה הוא שמאי המקרקעין. במסגרת תפקידו אחראי השמאי להעריך את שווי הנכס שאותו מעוניינים לרכוש, וככזה יש לו חלק מרכזי בתהליך .למי שלוקחים משכנתא מבנק על מנת לממן את הרכישה – השמאות תשמש גם לצורך זה.
אבל לשמאי מקרקעין תפקידים ותחומי פעילות רבים נוספים. טל אלדרוטי, לשעבר השמאי הממשלתי הראשי, וכיום ראש מסלול שמאות מקרקעין ומרצה בתואר לימודי כלכלה (וניהול) בבית הספר לכלכלה של המכללה למינהל, מציג מגוון תפקידים נוספים של שמאי המקרקעין.
אומדנים והערכות שווי למגוון נכסים: כאמור, תפקידו של שמאי מקרקעין הוא להעריך שווי של נכסי נדל"ן שונים. כך, כוללת פעילותו מתן הערכות שווי למגוון סוגי הנדל"ן, לרבות קרקעות חקלאיות, מתחמי מסחר, תעסוקה ולוגיסטיקה, כבישים, מסלולי רכבות, מחצבות, בתי קברות, בתי חולים, מבני ציבור, תחנות דלק ועוד. "ישנן גישות ושיטות שונות להערכת נכסים ושווי קרקע, והן משתנות בהתאם לסוג הנכס", אומר אלדרוטי.
חוות דעת אל מול גופים ממשלתיים ומוניציפאליים: שמאי מקרקעין עורך חוות דעת מול גופי ממשלה שונים, כאשר יש צורך בקביעת גובה אגרות שונות המבוססות על שווי הנדל"ן ושווי עליית ערך הנדל"ן. כך למשל, שמאי יכול לספק חוות דעת בהקשר של היטלים ומיסים שונים האמורים להיות מוטלים על הנישום כמו מס שבח, היטל השבחה ועוד.
ליווי יזמים: שמאי מקרקעין מלווה יזמים בפרויקטי נדל"ן בהם יש צורך במימון בנקאי (מרבית הפרויקטים). השמאי הוא הגוף המאשר בפני הגוף המממן שהפרויקט הגיע לשלב הביצוע הרלוונטי, ומסייע לגוף המממן לעקוב אחר התקדמות הפרויקט.
ליווי פרויקטים של התחדשות עירונית: בכל מקום אליו מסתכלים בשנים האחרונות נתקלים בפרויקטים של התחדשות עירונית. לשמאי מקרקעין יש תפקיד חשוב בפרויקטים אלו, והוא מלווה את היזמים ואת הדיירים, בין היתר בבחינת כדאיות הפרויקט בקביעת התמורות אותן יקבלו הבעלים מאת היזם, וכן לערוך את טבלת האיזון בין הדיירים ביחס לדירות שיקבלו בפרויקט החדש.
ליווי הליכים תכנוניים: שמאי מקרקעין מלווים הליכים תכנונים הכוללים איחוד וחלוקה בתכניות בניין עיר. אם, לדוגמה, העירייה מתכננת להפוך קרקע חקלאית לשכונה חדשה, השמאי קובע איזה חלק היה לכל אחד מבעלי הקרקע בה, ומה התמורה או הפיצוי שיקבל כל אחד מהבעלים. בנוסף, שמאים מייצגים את המדינה ואת הנישומים בתהליכים של הפקעות שטחים לצרכי ציבור
ניתוח כדאיות השקעות: ניתן למצוא שמאי מקרקעין רבים המועסקים בחברות נדל"ן גדולות ואחראים על ביצוע אומדני שווי פנימיים וניתוח כדאיות השקעות. "מדובר במקצוע רב תחומי, וזה מה שמייחד אותו והופך אותו לכה מעניין", אומר אלדרוטי. "זה מקצוע שמשלב הבנה בכמה נושאים - כלכלה, דיני מקרקעין, מיסוי מימון ,סטטיסטיקה, הנדסה, מדידות ומיפוי ועוד. בסוף כל הרכיבים האלו באים לידי ביטוי בשיקוליו של השמאי".