האם מפונים בזמן מלחמה צריכים לשלם שכר דירה?

מלחמת "חרבות ברזל" שפרצה ב-7 באוקטובר, שינתה את החיים במדינת ישראל במובנים רבים. ההשלכות של המלחמה עדיין רחוקות מלהיות ברורות עד תומן, אבל אין ספק כי בתחומים רבים יש צורך בהתאמות כבר כעת, כדי להתמודד עם השינויים שנוצרו.

כך למשל בסוגיית הפינוי, כידוע, זמן קצר לאחר טבח ה-7 באוקטובר הורתה מדינת ישראל לעשרות אלפי תושבים להתפנות מישובים על גבול הצפון. מפונים אלו הצטרפו למי שנאלצו לברוח מבתיהם בעוטף עזה בעקבות הטבח, כאשר לחלקם אין בית לשוב אליו.

המדינה שיכנה את המפונים והמפונות במסגרות שונות ברחבי הארץ, על חשבונה, ועבור מי שהעדיפו שלא לשהות במסגרות אלו סיפקה פיצוי כספי בו רבים מהם משתמשים על מנת לממן את השהות במסגרות שמצאו לעצמם באופן עצמאי.

ככול שהשבועות חולפים והמפונים עדיין אינם רשאים לחזור לבתיהם, נוצר מתח בין משכירי ושוכרי דירות באזורי הפינוי: מצד אחד, שוכרי הדירות אינם יכולים לחזור לדירות אותם הם שוכרים - גם אם רצו בכך, רבים מהם גם אינם יכולים לעבוד כי מקומות העבודה שלהם מושבתים. מהצד השני עומדים המשכירים שמפסידים הכנסה קבועה כבר חודשים לא מעטים. מה החוק אומר במצב זה?

דיני החוזים בישראל מאוד נוקשים

את השאלה 'האם מפונים בזמן מלחמה צריכים לשלם שכר דירה?' הפננו לפרופ' צבי טריגר, מומחה לדיני חוזים ודיני משפחה, ומרצה בפקולטה למשפטים. "הגדרת הפרת חוזה בחוק הישראלי מאוד נוקשה", אומר פרופ' טריגר, "החוק קובע כי כל מעשה או מחדל בניגוד לחוזה הוא הפרה, ולא משנה אם יש הצדקה להפרה. זאת אומרת, גם אם החוזה הופר מסיבה שלמפר לא היתה שליטה עליה - זו עדיין הפרה".

בנוסף, אומר פרופ' טריגר, החוק גם אינו לוקח בחשבון את עוצמת ההפרה, ולכן איחור של מספר שעות בתשלום שכר דירה ואיחור של חודש בתשלום שכר הדירה - נחשבים שניהם להפרה של החוזה.

"למרות הנוקשות הזו, ואולי בגללה, המחוקק ובתי המשפט הכירו בכך שיש הבדל בין מי שמפר חוזה בגלל סיבות שאינן תלויות בו, לבין מי שעושה זאת בכוונה. כמו כן הכיר המחוקק בהבדל שקיים בין מי שמפר חוזה ולא גורם נזק, או מציע לתקן את הנזק, לבין מי שעושה נזק ולא מציע לתקן".

לדברי פרופ' טריגר הדיון בשאלה האם יש להתחשב במי שהפר חוזה כתוצאה מסיבות שאינן תלויות בו - "כוח עליון" - עלתה במהלך מגפת הקורונה. הנושא עלה לדיון בעקבות קושי שנקלעו אליו בעלי עסקים שלא יכלו לפתוח את עסקיהם כתוצאה מהסגרים, ונאלצו במקביל להמשיך לשלם שכר דירה. בנוסף, אולמות אירועים שלא יכלו לקיים אירועים התמודדו עם הדרישה של לקוחות שלא לגבות מהם דמי ביטול. "כדי לספק מענה לסוגיה הזו הוקמה ועדה של משרד המשפטים שקבעה כי במקרים אלו, שבהם החוזה מופר כתוצאה מ'כוח עליון', על שני הצדדים לנהל מו"מ ולהגיע להסדר שיהיה מקובל על שניהם בתום לב. לכן, ניתן להתייחס לסוגיית שכר הדירה באזורי הפינוי על פי אותם עקרונות מכיוון שבתפיסה העכשווית בדיני החוזים הישראליים ההשלכות הלא צפויות של המלחמה הנוכחית עונות על הקריטריון של 'כוח עליון'. בעבר, בתי המשפט סברו שמלחמה אינה 'כוח עליון' שכן בישראל, למרבה הצער, מלחמות ומתקפות טרור אינן מפתיעות. מאז תחילת שנות האלפיים, בית המשפט העליון שינה את עמדתו וכיום ניתן לומר שכדי ליהנות מהגנת הסיכול שקבועה בחוק, צריך שהשלכות המלחמה תהיינה בלתי-צפויות, לא המלחמה עצמה".

תום לב - קווים לדמותו

כיצד בוחנים תום לב? פרופ' טריגר אומר כי אין תשובה חד משמעית. "הפסיקה המאוד ותיקה משנות ה-70 קובעת שהתעקשות על זכות שיש לך בחוזה יכולה להיות חוסר תום לב בנסיבות מסוימות. כך למשל, ייתכן כי התעקשות של המשכיר לקבל דמי שכירות ממפונה כשאותו אדם נמצא רחוק מהבית ואולי גם לא עובד - תיתפס כחוסר תום לב אם תגיע לבית משפט, אף על פי שהזכות לקבל שכר דירה מוקנית למשכיר על פי החוזה. אבל במקרה כזה צריך כמובן להסתכל על הסיבות להתעקשות - ייתכן כי הדירה היא מקור ההכנסה היחיד של המשכיר וההתעקשות הזו נובעת מצורך הישרדותי-כלכלי".

עוד הוא מוסיף, כי יש להתייחס לניסיון להקטין את הנזק, על ידי שני הצדדים. כך, למשל, אם בעל הדירה מנסה להציע למפונה כי יאחסן את חפציו בחדר אחד בדירה, וישכיר את שאר החדרים לשוכרים אחרים (במקרה של ישובים שלא פונו על ידי המדינה) - והשוכר מתנגד, ייתכן כי התנגדות זו תיתפס כחוסר תום לב.

פרופ' טריגר מסכים כי העובדה שאין קביעה חד משמעית בפסיקה בנושא, עלולה להיות בעייתית, ובעצם מטילה את ההתמודדות בסוגיה זו על האזרחים עצמם מבלי לספק תשובה ברורה בחוק.

"בישובים שהם אזור צבאי סגור ולמפונים אסור לשוב אליהם כרגע - זה לא הוגן להשאיר את הסכסוכים האלו ברמה של ניהול הדיון בין האנשים עצמם. במקרים כאלו המדינה צריכה להתערב ולפתור את הבעיה - אם באמצעות חקיקה מיוחדת ו/או באמצעות פיצוי מיוחד" הוא מסכם.

פרופ' צבי טריגר מומחה לדיני חוזים ודיני משפחה, מרצה בפקולטה למשפטים