השפעות צעדי רגולציה מגינה בישראל על התנהגות משקי הבית בלקיחת משכנתאות
בעשור האחרון החיל בנק ישראל שורה של צעדים רגולטוריים הגנתיים בתחום המשכנתאות, וזאת במטרה להגן על יציבות המערכת הבנקאית מסיכונים הנובעים מיכולותיהם הפיננסיות של נוטלי המשכנתאות ומתנודות בשוק הנדל"ן המקומי. מטרת המחקר היא לאמוד אמפירית את יעילותם והשפעתם של הצעדים הרגולטוריים האלו על ידי בחינת השפעתם על החלטות נוטלי המשכנתאות באותה התקופה.
לצורך בחינה זו נעשה שימוש במאגר נתונים מפורט וייחודי שנתן לנו בנק ישראל, המתאר את דפוסי נטילת המשכנתאות בישראל בתקופה שבין 2012–2016, שבה ננקטו צעדים רגולטוריים רבים ותכופים. בפרט נבחנו שלושה צעדים רגולטוריים שונים, הכוללים הגבלת שיעורי המינוף ( Loan-To-Value – LTVֿ וקביעת שיעורים דיפרנציאלים ללווים שונים, שינוי ביחסי הלימות ההון של הבנקים במשכנתאות, הגבלת שיעור ההחזר מתוך הכנסת הלווה (Payment-To-Income – PTI), הגבלת חלקה של ההלוואה שניתן ללוות בריבית משתנה ולבסוף הגבלת משך חיי המשכנתא המקסימלי.
לאחר השלמת הבחינה האמפירית נמצא שחלק מהצעדים הרגולטוריים השפיעו על החלטות הלווים כפי שציפו הרגולטורים ובכך הביאו להפחתת הסיכון המערכתי בשוק המשכנתאות. עם זאת ובניגוד לצפוי, חלק מהצעדים הרגולטוריים הובילו לתוצאה הפוכה מזו שנועדו להביא אליה, והשפעתם על החלטות הלווים הביאה להגדלת הסיכון המערכתי בשוק המשכנתאות. כך, הגבלת משך חיי המשכנתה המקסימלי הביאה דווקא לעלייה במשך החיים הממוצע של משכנתאות בישראל; כמו גם הגבלת שיעור ההחזר מתוך הכנסת הלווה (PTI) שהביאה להגדלתו של ממוצע שיעור זה בקרב הלווים.
אנו מציעים הסבר התנהגותי לתופעה זאת שלפיו מדובר בהשפעה של יוריסטיקת העיגון (Anchoring). קביעת רף מקסימלי למשך חיי המשכנתה או לשיעור ההחזר מתוך ההכנסה יצרה עוגן ללווים לרף ״המומלץ״, אשר העלה הן את משך חיי המשכנתה הממוצע והן את שיעור ההחזר מתוך ההכנסה הממוצעת בישראל.
למעבר לקובץ PDF עם המאמר המלא, לחצו >
Moran Ofir & Yevgeny Mugerman, The Impact of Protective Mortgage Regulations on Household Borrowing Decisions
The home is the most important asset in the portfolio of most households. That is why rapid changes in the prices of residential real estate have severe repercussions for the household’s wellbeing, the stability of the financial system, and decisions made by policymakers and regulators. Understanding the effectiveness of actions taken by regulators and policymakers in times of rapid price increases can shed light on their effectiveness in reducing the escalating aggregated financial risk for homeowners on the one hand and shaping household behavior on the other hand.
The paper examines the ramifications of several protective mortgage regulations on household choices in the mortgage market. In recent years, the Israeli central bank has imposed protective regulation on mortgage loans in order to protect the banking system from systemic risk associated with highly leveraged homeowners. Using a unique and detailed dataset on mortgage loans from 2011–2016, we empirically estimate the impact of these regulatory restrictions on household choices and the housing market. We examine borrowers’ responses to three regulatory restrictions: a payment-to-income (PTI) limit of 50%, a 2/3 limit on the adjustable rate component, and a 30-year maturity limit. Our findings show that overall, the regulatory provisions tested served as an anchor to the borrowers. The most unexpected result obtained was an increase in mortgage loans maturity following the imposed maturity limit.
We suggest that the anchoring and adjustment heuristic may have influenced households’ decisions in such manner that they perceived the maximum maturity limit as a relevant average maturity anchor and consequentially increased mortgage maturity.