ממצאי המחקר: "אורח נטה ללון: השלכות על שוק הדיור ואסדרה של Airbnb בישראל

בסרטון קצר ומעניין מוצגים ממצאי המחקר: "אורח נטה ללון: השלכות על שוק הדיוק ואסדרה של Airbnb בישראל?".

המחקר של פרופ' יפעת הולצמן גזית מהפקולטה למשפטים ע"ש חיים שטריקס, ומתכנן הערים אבנר ברק, בוחן את ההשפעה של Airbnb על המלאי הזמין של יחידות דיור לשימוש לטווח ארוך בערים תל אביב-יפו וירושלים. 

הנתונים נאספו בדצמבר 2017, בעת שמספר הרשומות בתל אביב-יפו שהופיעו באתר Airbnb היה כ- 8,600 ובירושלים כ- 2,800 רשומות. כ- 80% מהרשומות של Airbnb בתל אביב ובירושלים הן דירות/יחידות דיור שלמות (לא חדרים). הפריסה הגיאוגרפית של הדירות הללו ברחבי העיר אינה אחידה, ולכן גם ההשפעה של Airbnb על שוק הדיור לא זהה בכל השכונות: אין דין כרם התימנים כדין קריית שלום ואין דין טלביה כדין קטמון. 

בשתי הערים יש ריכוז נכסים בידי מספר קטן יחסית של מארחים, נתון המצביע על האופי העסקי של השכרה דרך Airbnb. מחקרים מצביעים על כך שהאיזון האופטימלי בין היצע לביקוש בשוק הדיור הוא היצע של סביב 5% דירות פנויות. כאשר היצע הדירות הפנויות יורד ל- 3% השוק הופך ללחוץ עבור מחפשי דיור. המלאי הזמין של דירות בתל אביב-יפו נע בין 2.1% ל- 2.7%. בירושלים מצבת יחידות הדיור הריקות שזמינות להשכרה הוא בין 2.1% ל- 3% מכלל יחידות הדיור בעיר - לחוץ מאוד!

ממצא זה מוביל לחלק השני של המחקר שבוחן את האסדרה של Airbnb באמסטרדם, ברלין וברצלונה. על סמך ניתוח משווה, המחקר מציע כי ככל שיוחלט ליזום אסדרה של Airbnb בישראל היא תתוכנן ותבוצע ברמה המקומית שכן לכל רשות מקומית יש מאפיינים משלה ואפשרות לפתח כללים שרגישים לשכונות השונות. מצד שני, לרשויות המקומיות בישראל לא בהכרח יש את הסמכות והכלים כדי ליישם אסדרה שכזאת. המאמר גם מזהיר כי עקב אכילס של יוזמות ריסון לגבי Airbnb הוא אכיפה. 

כדי לייצר אכיפה אפקטיבית נדרש כצעד ראשון להתגבר על בעיית פער המידע ולהקים מנגנון מערב אחר נכסים שמושכרים בשכירות קצרת טווח. על סמך התנהלות של Airbnb בעבר, ניתן גם לצפות כי אסדרה מגבילה בתל אביב-יפו ובירושלים תגיע לבתי המשפט ותגרור את הרשות לעלויות התדיינות. קיימת סבירות שהליך ההתדיינות יסתיים בפשרה שתוצאותיה יהיו אסדרה של Airbnb שאינה משיגה בהכרח את המטרות שהרשויות רצו להשיג.